Milijoninė renovacija virto brangiu galvos skausmu

Kas galėjo lemti sprendimą?

Pasak E. Timoščenko, renovacijos eigą ir priimtus sprendimus galėjo lemti specifinė namo gyventojų sudėtis. Iš 30 butų net 12 priklauso Šilutės rajono savivaldybei ir naudojami kaip socialiniai būstai. Moteris svarsto, kad toks savivaldybei priklausančių butų skaičius galėjo turėti įtakos balsuojant dėl renovacijos pasirinkimo.

Ji taip pat teigia sulaukusi gyventojų pasakojimų, jog dalis kompensacijas už šildymą gaunančių žmonių baiminosi prieštarauti renovacijai. Anot pašnekovės, jiems buvo daromas netiesioginis sapudimas: atsisakius renovacijos gali būti prarasta teisė į šildymo kompensacijas. Ar tokie teiginiai buvo pagrįsti, kol kas nėra aišku, tačiau būtent dėl šios priežasties, pasak jos, nemaža dalis gyventojų nedrįso prieštarauti projektui.

Ėmėsi skaičiuoti patys

Nesulaukusi, jos vertinimu, pakankamai išsamių atsakymų, E. Timoščenko nusprendė pati patikrinti, ar renovacijos metu taikyti įkainiai atitinka rinkos kainas. Ji kreipėsi į įvairias įmones dėl komercinių pasiūlymų, lygino kitų renovuotų daugiabučių projektų dokumentaciją, analizavo viešai prieinamas sąmatas ir rinko informaciją apie analogiškų darbų kainas.

Pasak jos, didžiausia problema yra ne tik pačios sumos, bet ir tai, kad gyventojai iki šiol neturi išsamios lokalinės sąmatos, kurioje būtų aiškiai nurodyta, kiek kainavo kiekvienas konkretus darbas, medžiagos ar įranga. Moteris teigia ne kartą prašiusi pateikti tokią informaciją, tačiau esą sulaukusi tik bendrų sumų ir paaiškinimų, kad administratorius neturi teisės reguliuoti rangovo taikomų įkainių.

Vienas pirmųjų jos atliktų palyginimų buvo rūsio langų keitimas. Daugiabutyje buvo pakeista 19 nedidelių rūsio langų. Gavusi vienos Šilutės įmonės komercinį pasiūlymą, kuriame į kainą buvo įtraukti nauji langai, senųjų išmontavimas, utilizavimas, montavimas, vidaus ir lauko palangės bei apdaila, E. Timoščenko apskaičiavo, kad tokie darbai kainuotų apie 3 tūkst. eurų. Tuo metu renovacijos dokumentuose šiems darbams, jos teigimu, numatyta daugiau kaip 16 tūkst. eurų. Būtent šis skirtumas paskatino ją detaliau analizuoti ir kitus projekto įkainius.

Ne mažiau klausimų, anot pašnekovės, kelia ir ant daugiabučio stogo įrengta saulės elektrinė. Administratoriaus pateiktame paaiškinime nurodoma, kad į kainą įtraukti ne tik moduliai, bet ir visa tvirtinimo sistema, prijungimas prie elektros tinklų bei derinimas su ESO. Tačiau E. Timoščenko teigia gavusi kelių įmonių komercinius pasiūlymus, kuriuose analogiškos galios elektrinės įrengimas kainuoja apie 3–4 tūkst. eurų, kai renovacijos projekte ši suma siekia apie 12 tūkst. eurų. Be to, moteris abejoja ir pačiu įrengimo sprendimu, nes, jos teigimu, elektrinė sumontuota naudojant paprastas plytas, nors kituose projektuose naudojamos tam skirtos specialios balastinės konstrukcijos.

Dar vienas, jos nuomone, sunkiai paaiškinamas skaičius – daugiau kaip 50 tūkst. eurų bendro naudojimo durų ir laiptinių remonto darbams. E. Timoščenko pasakoja pati suskaičiavusi, kad name įrengtos dvi pagrindinės įėjimo durys, tambūro durys, rūsio durys ir dar kelios techninės paskirties durys. Lygindama su kitu renovuotu daugiabučiu Klaipėdoje, kuriame pateikta detali darbų sąmata, ji sako neradusi paaiškinimo, kodėl gerokai mažesniame name tokiems darbams numatyta tokia didelė suma.

Panašių abejonių, anot pašnekovės, kyla ir dėl šilumos punkto bei šildymo sistemos įrengimo. Pasidomėjusi rinkoje siūlomomis kainomis, ji daro prielaidą, kad tokio dydžio daugiabučiui šilumos punktą galima įrengti už gerokai mažesnę sumą nei numatyta renovacijos projekte. Tačiau tikslių išvadų padaryti, jos teigimu, neįmanoma, nes nėra pateikta detali darbų ir medžiagų išklotinė.

Vis dėlto E. Timoščenko pabrėžia, kad didžiausią susirūpinimą jai kelia ne pavieniai kainų skirtumai, o bendra tendencija. Jos teigimu, beveik kiekvienoje darbų pozicijoje atlikti palyginimai rodo gerokai mažesnes rinkos kainas nei nurodyta renovacijos dokumentuose. Būtent todėl, pasak pašnekovės, būtinas nepriklausomas techninis ir finansinis auditas, kuris objektyviai įvertintų, ar visi renovacijos darbai buvo įkainoti pagrįstai.

Darbų kokybė nuvylė

E. Timoščenko sako, kad abejones dėl renovacijos kainų dar labiau sustiprino galutinis darbų rezultatas. Jos teigimu, dalis darbų atlikta atmestinai, o kai kurie deklaruoti darbai, gyventojų vertinimu, iš viso nebuvo atlikti arba atlikti tik iš dalies.

Pasak pašnekovės, vaikštant po namą vis dar galima pamatyti neapdailintus langų angokraščius, nebaigtą vidaus apdailą, nepašalintus montavimo defektus. Kai kurių rūsio langų rankenos iki šiol neįrengtos, ant rėmų likusios apsauginės plėvelės, o aplink langus matomos neužbaigtos apdailos vietos. Moteris sako nesuprantanti, kaip už tokius darbus buvo galima priskaičiuoti dešimtis tūkstančių eurų.

Dar daugiau klausimų, anot jos, kyla dėl durų keitimo. Renovacijos dokumentuose nurodoma, kad buvo keičiamos rūsio durys, tačiau E. Timoščenko tvirtina kartu su kitais gyventojais apžiūrėjusi visas rūsio patalpas ir įsitikinusi, kad dalis senųjų durų liko nepakeistos. Jos teigimu, kai kur pakeistos tik techninių patalpų durys, o likusios tebėra tos pačios, kurios buvo dar iki renovacijos.

Ne mažiau priekaištų gyventoja turi ir laiptinių remonto darbams. Nors projekto dokumentuose numatyta daugiau kaip 50 tūkst. eurų bendro naudojimo durims ir įėjimų remontui, moteris teigia nematanti tokį įkainį pagrindžiančio rezultato. Pasak jos, įėjimo aikštelės liko beveik nepakeistos, kai kur sutvarkyti vos keli kvadratiniai metrai dangos, o dalis betoninių paviršių ir šiandien atrodo taip pat, kaip iki renovacijos.

E. Timoščenko taip pat atkreipia dėmesį į balkonų įstiklinimą. Jos teigimu, balkonų vidaus apdaila nebuvo atlikta – sumontuoti tik langų rėmai, o vidaus apdailą gyventojams teko atlikti savo lėšomis. Pasak jos, dokumentuose minima angokraščių ir palangių įrengimo darbų apimtis neatitinka faktiškai atliktų darbų.

Daug klausimų kelia ir ant stogo sumontuota saulės elektrinė. Gyventojos teigimu, jos konstrukcijos pritvirtintos naudojant paprastas silikatines plytas, nors, turinti informacijos, kad tokioms sistemoms paprastai naudojami specialūs balastiniai blokai arba sertifikuotos tvirtinimo konstrukcijos. Ji taip pat pasakoja pastebėjusi užsistovėjusį vandenį ant stogo po lietaus, todėl abejoja, ar visi darbai atlikti laikantis gerosios statybos praktikos.

Anot pašnekovės, renovacijos metu keistas ir šilumos punktas, tačiau apžiūrėjus technines patalpas ji pastebėjo, kad dalis vamzdynų liko neapšiltinti, kai kur matomas rasojimas, o kai kurių mazgų būklė, jos vertinimu, neatitinka naujai įrengtos sistemos kokybės.

Moteris pabrėžia nesanti statybų specialistė, todėl kategoriškų išvadų nedaro. Vis dėlto, jos nuomone, darbų kokybę turėtų įvertinti nepriklausomi ekspertai. Būtent todėl ji siekia, kad būtų atliktas techninis ir finansinis renovacijos auditas, kuris atsakytų į du pagrindinius klausimus – ar visi projekte numatyti darbai iš tiesų buvo atlikti ir ar už juos sumokėta pagrįsta kaina.

Nori nepriklausomo audito

Pasak pašnekovės, vieno kambario butų savininkams renovacijos paskolos su palūkanomis per visą grąžinimo laikotarpį gali siekti apie 30 tūkst. eurų, o didesnių, trijų kambarių butų gyventojams – apie 50–60 tūkst. eurų. Anot jos, būtent tokia finansinė našta daliai žmonių kelia didžiausią nerimą – gyventojai abejoja, ar daugelį metų pajėgs vykdyti tokius finansinius įsipareigojimus.

Bendra daugiabučio renovacijos projekto vertė siekia 1 191 450 eurų. Pritaikius valstybės paramą, gyventojams tenkanti suma sudaro 842 656,07 euro. Ji paskirstoma proporcingai pagal butų plotą. Pavyzdžiui, vieno kambario butui tenka apie 18 tūkst. eurų, o trijų kambarių butui – apie 33 tūkst. eurų paskolos suma. Tačiau, įvertinus paskolos palūkanas, Euribor ir 17 metų grąžinimo laikotarpį, galutinė gyventojų sumokama suma, pasak E. Timoščenko, išauga beveik dvigubai.

Ieškodama atsakymų, E. Timoščenko jau kreipėsi į savivaldybę, Aplinkos projektų valdymo agentūra ir kitas atsakingas institucijas. Artimiausias jos tikslas – inicijuoti nepriklausomą renovacijos auditą, kuris, jos nuomone, leistų objektyviai įvertinti, ar renovacijos darbų kainos buvo pagrįstos, ar visi projekte numatyti darbai atlikti tinkamai ir ar gyventojų bei valstybės lėšos panaudotos skaidriai.

Administratorius: kainas nulėmė rinka

Daugiabutį administruojančios UAB „In domu“ direktorius Aurimas Kankalis sako, kad renovacijos procesas vyko laikantis teisės aktų nustatytos tvarkos, o galutinės darbų kainos buvo patvirtintos pačių gyventojų balsavimu.

Anot jo, pirmasis balsavimas dėl renovacijos ir maksimalios investicijų sumos įvyko 2023 metais. Gyventojams pritarus projektui buvo paskelbtas rangos darbų viešasis pirkimas, tačiau jis neįvyko – pasiūlymų nepateikė nė viena statybos bendrovė.

„Tuo metu statybų sektoriuje situacija buvo labai sudėtinga. Dėl karo Ukrainoje smarkiai pabrango tiek statybinės medžiagos, tiek rangos darbai. Todėl teko perskaičiuoti maksimalią renovacijos kainą ir ją iš naujo teikti gyventojams tvirtinti“, – pasakojo A. Kankalis.

Pasak jo, pakartotinai pateiktai investicijų sumai pritarė 24 butų savininkai. Už balsavo visi 12 Šilutės rajono savivaldybei priklausančių butų atstovas ir dar 10 privačių butų savininkų. Vienas gyventojas balsavo prieš, o vienas balsavimo biuletenis buvo pripažintas negaliojančiu. Tai buvo daugiau ne 55 procentai balsų reikalingų pritarimui.

Po pakartotinio balsavimo buvo paskelbtas antrasis rangos darbų pirkimas. Šį kartą konkurse dalyvavo tik viena statybos bendrovė, su kuria ir buvo pasirašyta rangos sutartis.

Didžiausia problema – darbų kokybė

Komentuodamas gyventojos keliamus klausimus dėl atskirų darbų kainų, A. Kankalis pabrėžė, kad administratorius neturi teisės reguliuoti rangovo taikomų įkainių ar nurodyti, iš kokių tiekėjų ir už kokią kainą turi būti perkamos statybinės medžiagos.

„Administratorius neformuoja darbų kainų. Rangovas pateikia pasiūlymą, o svarbiausia sąlyga – kad bendra projekto vertė neviršytų gyventojų patvirtintos maksimalios investicijų sumos. Būtent ši suma buvo pristatyta gyventojų susirinkime, aptarta ir patvirtinta balsuojant“, – aiškino bendrovės vadovas.

A. Kankalio nuomone, ir galutinė renovacijos kaina nėra išskirtinė kitų panašaus dydžio daugiabučių kontekste. Kaip pavyzdį jis pateikė Šilutėje, Klaipėdos gatvėje 1A esantį 28 butų daugiabutį, kurio renovacija taip pat kainavo apie 1,1 mln. eurų. Todėl, pasak administratoriaus, vien tik galutinė projekto vertė savaime neleidžia daryti išvados, kad konkretaus namo renovacija buvo neproporcingai brangi.

Vis dėlto A. Kankalis pripažįsta, kad didžiausia šio projekto problema yra ne darbų kaina, o jų kokybė. Pasak jo, gyventojų nurodomi statybos darbų trūkumai yra pagrįsti, todėl šiuo metu jau atlikta nepriklausoma darbų ekspertizė.

„Man pačiam sunku suprasti, kaip statybos užbaigimo komisija, priimdama objektą, nepastebėjo akivaizdžių broko požymių. Kita vertus, komisija pirmiausia vertina, ar darbai atlikti pagal projektinius sprendinius, o ne kiekvieną statybos defektą“, – sakė direktorius.

Anot jo, gavus oficialų ekspertizės aktą administruojanti bendrovė kreipsis į rangovą ir reikalaus pašalinti visus nustatytus defektus. Pasak A. Kankalio, per ilgametę darbo praktiką administruojant daugiabučius tai pirmas toks atvejis. Šiuo metu bendrovė administruoja aštuonių renovuojamų daugiabučių projektus, tačiau nė viename kitame objekte iki šiol nebuvo susidurta su tokio masto pretenzijomis dėl atliktų darbų kokybės.

Renovacijos obkektų problematika

Renovacijos darbus atlikusios Gargždų bendrovės vykdančioji direktorė Margarita Niedvaraitė telefonu tvirtino apie namo problemas sužinojusi tik iš žiniasklaidos. Pasak jos, nei gyventojai, nei namo administratorius dėl galimo broko į bendrovę nesikreipė, bendrovė nėra gavusi ir defektinio akto. Televizijos reportaže parodyti vaizdai, M. Niedvaraitės vertinimu, labiau primena eksploatacijos, o ne atliktų darbų problemas.

Vykdančiosios direktorės nuomone, pirmiausia kilusias problemas reikėtų mėginti spręsti tarpusavyje, o ne iš karto kreiptis į žiniasklaidą. Ji taip pat pabrėžė, kad darbų sąmata buvo apskaičiuota iš anksto, gyventojai patys patvirtino investicijų planą, o rangovas jame numatytos sumos neviršijo.

Renovacijos procesui Šilutėje įgaunant pagreitį, tampa akivaizdu, kad tai nėra vieno namo gyventojų keliamos problemos. Lietuvos Respublikos Seimo Pirmininko pavaduotoja, šalies parlamente atstovaujanti pamario kraštui, Daiva Žebelienė sako vis dažniau susidurianti su gyventojų problemomis, kylančiomis renovuojant daugiabučius.

Neseniai pavyko išspręsti Dariaus ir Girėno gatvės 22-ojo namo renovacijos darbų pridavimo klausimą. Sprendimų taip pat ieškoma dėl Laisvės alėjos 7-ojo ir Knygnešių gatvės 5-ojo namų. Pastarojo namo gyventojai taip pat susidūrė su nekokybiškai atliktais darbais, tačiau, jų teigimu, niekas nenori prisiimti atsakomybės už broko ištaisymą.

Anot D.Žebelienės, sudėtingiausia situacija susiklostė Laisvės alėjos 7-ajame name. Renovacijos neužbaigęs rangovas bankrutavo, o neatliktų darbų vertė siekia maždaug 50 tūkst. eurų. Tačiau statybų bendrovės šių darbų imtis vengia, nes kartu tektų prisiimti garantinius įsipareigojimus už visus anksčiau atliktus darbus. Kitaip tariant, niekas nenori savo lėšomis atsakyti už kito rangovo padarytą broką.

Šios situacijos pasekmės gula ant gyventojų pečių. Kol renovacijos darbai nėra oficialiai užbaigti ir namas nepriduotas valstybinei komisijai, gyventojams neskiriamos priklausančios kompensacijos. Taip susidaro užburtas ratas: už renovaciją mokėti reikia, tačiau lauktos jos naudos gyventojai vis dar negauna.

Renovacijos spragos

Kviečiant gyventojus renovuoti senus namus, piešiamas „šviesus“ rytojus – žadama, kad bus galima gyventi šiltai ir mažai mokėti už šildymą. Realybėje dažnai pamatomas kitoks rezultatas. Ir čia net nekalbame apie darbų kokybę.

Dažniausiai viskas matuojama pagal galutinį finansinį rezultatą: sudedi ir palygini, kiek mokėjai iki renovacijos ir kiek moki po jos. Gal prieš dešimtmetį šis skirtumas ir buvo minimalus, tačiau pastarųjų metų kainų augimo pasiutpolkėje tai ypač jaučiasi.

Kalbant apie aprašytą situaciją, galima išskirti keletą aspektų: savivaldybei priklausančių socialinių būstų įtaką namo savininkų sprendimams, statybos darbų kainų ekonominį pagrįstumą ir darbų kokybės kontrolės mechanizmo stoką. Tačiau visa tai užgožia darbų kainų nustatymo ir pirkimo proceso ypatumai.

Žinome, kad tobulybei ribų nėra, tačiau šis procesas prašyte prašosi tobulinimo. Rangovas turi galimybę visiškai išnaudoti nustatytą maksimalią investicinio plano sumą, ypač jei viešajame pirkime dalyvauja be konkurencijos. Tokiu būdu, rinkoje ieškodamas pigesnių medžiagų, jis turi galimybę padidinti savo pelną.

Tai rodo konkretūs pavyzdžiai, lyginant minimo namo atliktų darbų detalizaciją su kitų įmonių pateiktais pasiūlymais. Čia išpurenta dirva pasipelnymui, kai nėra veiksmingos proceso kontrolės ir niekas – net namo administratorius, atstovaujantis butų savininkams, – negali kontroliuoti ar kitaip daryti įtakos rangovo kainodarai.

Ar nereikėtų griežtesnės kontrolės ir skaidresnio mechanizmo, labiau atitinkančio rinkos realijas? Tačiau tai jau kita tema, susijusi su viešųjų pirkimų ypatumais.

Dabartinė situacija menkina žmonių pasitikėjimą renovacijos procesu ir jos teikiama nauda. Akivaizdu, kad labiausiai išlošė ne žmonės, o tas, kuris davė pinigų, nes septyniolika metų gaus palūkanas.